💰 2억으로 10억 집? 지분형 주담대의 진실과 함정

최근 금융위원회가 다시 꺼내든 부동산 정책, 바로 "지분형 주택담보대출(지분형 모기지)"입니다. 겉으로 보기엔 2억으로 10억 집을 살 수 있는 획기적인 제도처럼 보이지만, 과연 정말 그럴까요?

🏠 지분형 주담대란?

지분형 주담대는 개인이 전체 집값의 일부만 투자하고, 나머지는 정부가 공동명의로 참여하여 지분을 나눠 집을 구입하는 방식입니다. 예를 들어, 개인이 6억을, 정부가 4억을 부담해 10억짜리 집을 매수하는 구조입니다. 단, 수익과 손해는 지분에 따라 공유되며, 사용료 개념의 연 2% 비용이 발생합니다.

🔙 과거에도 있었던 정책

- 2013년 "공유형 모기지": 저금리 대출 제공 + 수익 공유

- 지분 정립형 분양주택, 영모지론 등 다양한 형태로 반복적으로 등장

- 공통점: 수익은 쉐어하고, 저금리 대출 혹은 거주 기회 제공

하지만 매번 시장 반응은 냉담했으며, 정책 지속률도 낮았습니다. 이유는 간단합니다: 이득은 제한적이고, 제약은 많다.

🧾 2025년형 지분형 모기지, 뭐가 다른가?

1. 정부가 손실을 후순위로 부담: 집값 하락 시 먼저 손실 감수

2. DSR 회피 가능: 정부 지분은 DSR 산정에서 제외됨

3. 실질 레버리지 효과: 적은 자본으로 더 큰 집 매수 가능

4. 연 2% 사용료 발생: 공동 투자 개념이지만 사실상 월세 개념

예시: 10억 집 → 개인 1.8억 + 대출 4.2억 + 정부 지분 4억

 

⚠️ 왜 신중하게 접근해야 하는가?

📉 왜 실패 가능성이 높은가?

과거 사례를 보면, 이런 형태의 정책은 대부분 반짝하고 사라졌습니다. 핵심 이유는 다음과 같습니다:

- 수익은 나누고 손해만 줄여준다고 해도 매력이 부족

- 정부 지분 회수 구조가 비합리적

- 실제 생활비 증가와 이자 부담 증가

- 매각 시 자유도 제한

게다가 정부가 제시한 후순위 투자 구조는 실제 집값 급락 상황이 와야 체감되는데, 대부분의 수요자는 상승에 베팅하는 경향이 강하기 때문에 "손실 방어"보다 "수익 극대화"가 중요한 요인입니다.

 

🔍 결론: 혜택보다 제약이 많은 지분형 주담대

표면적으로는 "1억~2억으로 10억짜리 아파트 매수 가능"이라는 매력적인 수식어가 따라붙지만, 실제로는 수익성과 실용성이 낮고, 제약은 강력한 정책입니다. 특히 자산 형성을 목표로 하는 젊은 층에게는 적합하지 않을 수 있으며, 오히려 실거주 의지가 강하고 이사를 고려하지 않는 중장기 거주자에게만 일부 도움이 될 수 있습니다.

정부의 의도와는 별개로, 이 제도는 레버리지 투자자나 갈아타기를 염두에 둔 실수요자에게는 오히려 족쇄가 될 수 있습니다.

따라서 무조건적인 참여보다는, 자신이 이 정책에 적합한 조건과 라이프스타일을 가졌는지 꼼꼼히 따져봐야 할 것입니다.